いつかは必ずやってくる！知っておきたい大規模修繕についての豆知識！~その１~

マンションやアパートといった投資用にもよく使われる大型物件には「大規模修繕」という概念があります。

オーナーさんや管理組合に入っている方は耳にしたこともあるでしょうこのマンションの大規模修繕について、最低限知っておきたいポイントや豆知識をシリーズでご紹介していきます。

マンションの修繕や保全にまつわるメンテナンス・工事作業は、日常的に行う小規模な工事と、一定の決められた期間をおいて計画的に行う大きな工事に分けられます。

後者の工事のことを一般に「大規模修繕」と呼び、外壁塗装や屋上の防水工事、鉄部分や給水管工事といったものが主になります。

管理組合が各オーナーから集めた積立修繕金を計画的にやりくりしながら行っていく工事で、日常的な小規模工事に比べて期間も長く費用も高額なことが特徴です。

大規模修繕が必要な理由

マンション等の物件状態は年数の経過によって劣化していきます。

大きな建物だと規模が大きく頑丈なイメージかある分そう簡単に劣化はしないだろうと考えられているオーナーさんもいらっしゃいますが、戸建て物件と同じく大型のマンション物件も経年劣化は進んでいきます。

劣化原因には様々な理由がありますが、大きな要因の一つとして「紫外線」があります。

紫外線や風雨によって建物劣化が進んでしまうと、外壁の塗装部分が白く粉を吹く「チョーキング」やタイルの破砕、防水シートの膨れといった外見でもすぐに視認できるような劣化が目立ってくるようになります。

特に紫外線によってダメージを受けるのは屋上部分で、防水塗装や外壁のタイルは紫外線によって劣化してしまうとその劣化部分から雨水が入りこんで更に劣化が進む原因となってしまいます。

目に見えて劣化部分が視認できるようになるのはだいたい築10年ほどからです。

国土交通省が出している第一回大規模修繕の目安期間は新築から12年を推奨しています。

管理組合の中には修繕費用が十分に集まっていなかったり、費用削減を理由に20年ほどの期間を目安に修繕計画を立てている場合もありますが、

大型物件の経年劣化や設備不良は放置してしまうと深刻な状態になってしまって後から修繕する際に本来よりも非常に高い金額をかけなければ直せないというケースもありますので実際には12年を目安にして大規模修繕を行っておくことを推奨します。

管理組合に入っていてもし大規模修繕に関する委員会に関わることとなった場合、何がどういった流れで進んでいくか把握しておかなければなりません。

◯新築時◯

入居者に対して説得力があり安心できる修繕プランと修繕積立金を提示できるように、入居者の入居前にしっかりと長期修繕計画を立てておくと良いでしょう。

◯新築から3~5年毎◯

修繕積立金の見直しを行います。

景気の変動やその時のマンションの経年劣化状況によっては大規模修繕に必要な費用も少し変わってきます。

いざ修繕が必要なタイミングで積立金が足りないとなってしまう自体を防ぐためにも、定期的に現在の建物状況と修繕積立金の再見積もりを行っておくと良いでしょう。

◯大規模修繕の1~2年前◯

ここから本格的に大規模修繕に向けた準備が始まっていきます。

修繕委員会を設定し、コンサルタント会社の選定や物件状況の把握作業を行います。

主に管理組合として進める部分は修繕委員会の設置とコンサル会社の選定になります。

管理会社に一任するのか別でコンサルタント会社を選ぶかは委員会としての意向や金額的な折り合いが関係してくるので、組員誰もが納得できるような会社の選択ができるように務めるべきでしょう。

◯大規模修繕の半年~1年前◯

修繕の具体的な設計、施工会社の決定、説明会の開催を行います。

委員会として行うのは施工会社の選定部分で、コンサル会社や管理会社の助言をもらいながら話し合う必要があります。

その後、修繕計画に基づいて施工会社が入居者に説明会を開催し、詳細の説明や質疑応答を行っていきます。

◯工事の実施（3ヶ月~1年）◯

工事規模は建物の規模や工事内容によって変わりますが、工事中は入居者の生活を制限する部分が出てきます。

特に工事の騒音はクレームになってしまいがちな部分でもありますので、先んじて工事の進捗具合や留意事項をエントランスや掲示板に掲示しておくことが大切です。

◯竣工からその後◯

工事の最終的な検査、関係資料の保管等アフターケアを行っていきます。

工事後のチェックや反省といったここでのアフターケアが次回の大規模修繕にも非常に活かされますので、委員会全体でしっかりと行う必要があります。

入居者へのアンケートを実施して、運営側では気づけなかった不備や不満足な点をヒアリングしておくことも重要です。

現在マンションにお住まいの人はもちろん、投資用物件を保有されている方は特に、大規模修繕は他人事ではありません。

必要になったときや、委員会に選出された際にスムーズに対応ができるように少しずつ知識をつけておくと安心ですね。

今回は大規模修繕の基礎的な部分をご紹介致しました。

次回は大規模修繕を効果的に行うためのコツをご紹介していきます。